Osnovne informacije
Izgradnja kuće u Grčkoj počinje odabirom lokacije: da li će to biti vila na prvoj liniji od mora, stan u prometnom turističkom naselju ili osamljena vikendica daleko od civilizacije - na vama je. Ali pri odabiru mjesta, ne treba zaboraviti na pravnu stranu pitanja, jer za različite kategorije grčkih zemalja postoje vlastite norme i zahtjevi za inženjering i izgradnju. Stoga je izbor mjesta za izgradnju kuće čitava nauka, sa svojim suptilnostima i nijansama.
Vrste zemljišta
Da bismo razumjeli osnove grčkog upravljanja zemljištem, potrebno je razumjeti razliku između postojećih kategorija zemljišta. Vrste zemljišta u Grčkoj se razlikuju od kategorija na koje smo navikli. U isto vrijeme, to je tip lokacije koji igra ključnu ulogu u određivanju njegovih građevinskih sposobnosti i cijene.
ICOPEDO
AGROTEMAHIO
Odabir zemljišta
Prije kupovine zemljišta u Grčkoj, potrebno je pažljivo proučiti karakteristike njegove lokacije i mogućnosti izgradnje. Pored vrste parcele, postoji još nekoliko važnih tačaka koje određuju mogućnosti njegovog korištenja, kao i opći principi prometa zemljišta, bez kojih je teško kretati se u zamršenostima grčkog zemljišnog prava. Poznavanje ovih principa je neophodno za profitabilno ulaganje sredstava, maksimalno iskorišćavajući građevinski potencijal zemljišta.
U pitanjima korištenja zemljišta, glavna karakteristika grčkog zakonodavstva može se formulirati na sljedeći način: ako se za Rusiju i zemlje ZND-a u izgradnji koristi princip „ne manje od“, onda se Grčka temelji na suprotnom principu - „ne više nego". To se objašnjava vrlo jednostavno: zbog lokacije i relativno male veličine zemlje, nema mnogo zemljišta pogodnog za gradnju. Stoga je značajan dio ograničenja usmjeren na uštedu raspoloživih resursa.
Na šta treba paziti
Namjena lokacije - prilikom odabira gradilišta važno je uzeti u obzir vrste dozvoljene upotrebe. Najčešći od njih su za stambenu izgradnju i stvaranje turističke infrastrukture. U Grčkoj, vrste dozvoljene upotrebe zavise od teritorijalne zone u kojoj se određena lokacija nalazi. Po pravilu, svaki okrug ima svoje propise i propise, ali se dešava da je jedan okrug podijeljen na zone od kojih svaka ima svoje vrste dozvoljene upotrebe. Više o korištenju zemljišta u određenoj zoni možete saznati od stručnjaka Greece Investa (https://greece-invest.ru/contacts).
Prilikom odabira parcela za izgradnju, vrijedi obratiti pažnju na urbanistički plan uređenja teritorije. Zemljišta agrotemachia, koja se nalaze u blizini naselja, mogu se kasnije uključiti u urbanistički plan, što dovodi do urbanizacije parcela. U ovom slučaju, njihova kategorija će biti promijenjena u icopedo, što će značajno povećati omjer izgrađenosti, a uticati i na ostale kriterije: omjer pokrivenosti, minimalnu površinu za izgradnju kuće, visinu, namjenu i naravno povećanje vrijednosti lokacije.
Teren - mora se uzeti u obzir da troškovi izgradnje na lokacijama s velikom razlikom u visinama mogu zahtijevati značajne troškove za zemljane radove i potporne zidove.
Građevinsko mjesto - Prije kupovine parcele potrebno je odrediti mjesto izgradnje - to je dio parcele na kojem je dozvoljeno podizanje objekata. Treba imati na umu da na agrotemachio-u udubljenja od granice lokacije moraju biti najmanje 15 metara, što znači da će mjesto izgradnje biti negdje u centru lokacije. Može se ispostaviti da neće biti pogleda na more sa dijela lokacije na kojem se može graditi.
Transportna dostupnost - izgradnja puta je veoma skup posao, osim toga, put nije vaše vlasništvo, što znači da je pored dodatnih troškova potrebno pribaviti i potrebne dozvole za polaganje puta, pa prije kupovine parcele, ako asfaltni put ne odgovara, treba odmah pitati ko je vlasnik tog dijela puta koji treba popraviti. Osim toga, obratite pažnju da li će ovim putem prolaziti građevinska oprema.
Arheološka zona - potrebno je provjeriti da li dato područje pripada arheološkoj zoni. Ukoliko se pokaže da je vaša lokacija zanimljiva arheolozima, morat ćete obavijestiti arheološku službu o početku građevinskih radova, a kopanju temeljne jame će biti prisutan i radnik arheološke službe.
Udaljenost komunikacija - u slučaju icopeda, sve komunikacije se u pravilu ili dovode do lokacije ili se nalaze vrlo blizu, ali kada kupujete agrotemachio, morate provjeriti udaljenost do najbližeg električnog stupa i izvora vode, jer. troškovi polaganja komunikacija u potpunosti padaju na vaša ramena. U pravilu u agrotemachiou nema kanalizacije, u ovom slučaju se po pravilu koriste septičke jame. Tokom izgradnje, naša kompanija koristi naprednija i ekološki prihvatljivija rješenja - sistem biološke obrade.
Cijena zemljišne parcele je važan kriterij, jer se uzima u obzir pri obračunu cijene nekretnine prilikom podnošenja dokumenata za dobijanje boravišne dozvole za vlasnike nekretnina.
Zemljište za izgradnju hotela
Izgradnja hotela je dozvoljena i na zemljištima tipa icopedo i agrotemachio. U prvom slučaju, izgrađena površina ostaje ista kao i za stambene nekretnine. Prilikom izgradnje hotela ili druge komercijalne nekretnine na agrotemachio-u, omjer razvijenosti je znatno veći i obično iznosi 20%, u posebnim zonama zaštite prirode može biti i 10%. Međutim, treba imati na umu da nije svaki agrotemachio prikladan za izgradnju hotela. Za dobijanje dozvole za izgradnju hotela na agrotemachio-u, njegova površina mora biti 10.000–15.000 (u zavisnosti od regiona), a vrsta korišćenja lokacije mora biti Turistička. Prije kupovine parcele, neophodno je izvršiti inženjersko-građevinsko ispitivanje i uvjeriti se da na gradilištu možete graditi ono što imate na umu.
— Vrsta zemljišta
— Koeficijent izgradnje
- Svrha stranice
— Komunikacije
— Transportna dostupnost
- Olakljanje
Građevinske parcele
Vidjeti sveOdgovor na pitanje
Popularna pitanja koja dobijamo od građevinskih klijenata u Grčkoj
Parcele u Grčkoj se mjere u stremovima. 1 niz je ekvivalentan 10 jutara, 1000 kvadratnih metara. m ili 0,1 ha.
Da, možeš. Možete izgraditi nekoliko kuća i prodati ih sa susjednim parcelama. 4.000 sq.m. potrebna za dobijanje građevinske dozvole. Nadalje možete prodati kuće sa susjednim parcelama koje su podijeljene po vašem nahođenju.
Za "AGROTEMAHIO", površine 4.000 m2. građevinska površina je 200 m2.
Za "AGROTEMAHIO", površine od 4.000 do 8.000 m2. površina zgrade je 200 m2 + preostali kvadrat se pomnoži sa faktorom 0,02
Za "AGROTEMAHIO", površine preko 8.000 m2. površina zgrade je 280 m2 + preostali kvadrat se pomnoži sa faktorom 0,01
Faktor razvoja komercijalnih nekretnina (hotel, vile za iznajmljivanje, kancelarije, itd.) je 0,2
primjeri:
4.000 = 200 m2.
6.000 = 200 + (6.000 - 4.000) * 0,02 = 240 m2.
8.000 = 280 m2.
10.000 = 280 + (10.000 - 8.000) * 0,01 = 300 m2.
20.000 = 280 + (20.000 - 8.000) * 0,01 = 400 m2.
Kod "AGROTEMAHIO" je dozvoljena gradnja najviše 2 sprata + podrum.
Osim stambenih metara, dozvoljena je izgradnja podrumskog kata čija visina ne smije biti veća od 2 metra.
Kako bi se povećao stepen razvijenosti, velike parcele se najčešće dijele na parcele od 4.000 m2. Na primjer, zemljište od 20.000 m2. može se podijeliti na 5 parcela od 4.000 m2. i dobiti građevinsku dozvolu za 200 m2. na svakoj lokaciji tj. 5 * 200 = 1.000 m2. Poređenja radi, na cijeloj parceli od 20.000 m2. moguće je izgraditi samo 400 m2. Međutim, prema novom zakonu, ne može se dijeliti svaka dionica, već samo ona koja se nalazi uz put.
Za poljoprivredne parcele koje su podijeljene u više segmenata, predviđeno je pravo prodaje kako cijele parcele tako i pojedinačnih segmenata. Ako lokacija već predstavlja minimalni segment, onda ako prodate dio, nećete moći sami dobiti građevinsku dozvolu, pa ako ste npr. kupili plac od 40 ari i želite da sagradite kuću na 20 ari. hektara, a ostalo prodati, preporučljivo je prvo dobiti dozvolu za gradnju dvije kuće, a zatim prodati dio parcele već uz dozvolu.
Ovo je obostrano korisna šema saradnje, popularna u Grčkoj, u kojoj vlasnik lokacije daje svoje zemljište za izgradnju građevinskoj kompaniji, koja se zauzvrat obavezuje da će ga izgraditi o svom trošku, a po završetku izgradnje, vlasnik zemljišta dobija vlasništvo nad dijelom zgrada. U pravilu se obračun ovog dijela vrši po dogovoru stranaka na osnovu cijene lokacije, a izražava se u postocima.
Troškove provođenja električne energije do gradilišta plaća vlasnik, ali ga sprovodi samo državna kompanija ΔΕΗ, koja određuje i cijenu radova u zavisnosti od potrebnog broja stubova i transformatora, kao i složenosti radova. . Približna cijena može doseći i do 30 eura po metru.
Troškovi postavljanja cijevi za vodoopskrbu lokacije su otprilike 5 do 10 eura po 1 m2.
Izuzetno je teško dobiti dozvolu za bušenje bunara, jer za to ne bi trebalo postojati vodovod ili drugi bunar u radijusu od nekoliko kilometara. U praksi, mnoge bušotine buše ilegalno, bez dozvole ili sa geotermalnom dozvolom. Naknadno, takav nelegalni bunar može se legalizirati prijavom u relevantnu organizaciju. Cijena opreme za bušenje i bušotine je cca 100 eura po metru.
Toplo ne preporučujemo kupovinu parcele bez inženjerske i građevinske stručnosti. Šta to znači u praksi: naš inženjer prvo provjerava sve dokumente, određujući sve građevinske kodove za datu lokaciju, zatim odlazi na gradilište sa topografom, postavlja granice gradilišta i gradilišta. Analizira tlo, reljef i druge detalje vezane za gradnju. Cena takvog pregleda je 200 evra, ali može da uštedi desetine hiljada.
Možete, međutim, da shvatite da se građevinska dozvola izdaje za određeni arhitektonski projekat, pa ćete je u svakom slučaju morati promijeniti kako bi odgovarala vašim potrebama. Gotovo sve parcele u Grčkoj se prodaju bez građevinske dozvole, osim ako je vlasnik sam planirao da gradi na parceli, dobio dozvolu pa se predomislio i odlučio prodati. Građevinska dozvola važi 4 godine i može se produžiti za još 4.
Cijena varira ovisno o proizvođaču, tehnologiji i broju ljudi za koje se očekuje da će živjeti. Prosječna cijena sistema biološkog tretmana za kuću za 6-8 osoba je 3.000 eura.
- Svježi topografski plan sa svim građevinskim propisima ovjerenim urbanističkim planom
- Potvrda arheološkog odjela da lokalitet ne pripada arheološkoj zoni
- Potvrda šumarije da lokalitet nije šuma
- Ugovor o prodaji
Besplatne konsultacije